Comprar casa em Portugal traz dois impostos que se pagam antes da escritura, e não depois: o IMT, Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, e o Imposto de Selo da transmissão. Juntos, num apartamento de 250.000€ para habitação própria, são mais de 9.000€ que têm de estar disponíveis no dia da escritura.
O simulador em baixo calcula os dois com as tabelas em vigor em 2026, e mostra a conta que fez. Não pede email nem registo.
Estes impostos entram na conta ao lado da entrada e das despesas do banco, e são o que costuma faltar quando se calcula a taxa de esforço do crédito habitação. O IMT não se financia: sai do bolso no dia da escritura.
Escreva o preço de aquisição para ver quanto vai pagar de IMT e de Imposto de Selo.
Taxas do artigo 17.º do Código do IMT, na redação da Lei n.º 73-A/2025, de 30 de
dezembro, alterado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio. Parcelas a abater do
Ofício Circulado n.º 40129/2026, de 6 de janeiro, da Autoridade Tributária.
O Imposto de Selo da transmissão onerosa é de 0,8% e soma-se sempre ao IMT.
Esta é uma estimativa para o continente, calculada com as tabelas em vigor. Não substitui a
liquidação feita pela Autoridade Tributária, que é a que conta. Os Açores e a Madeira têm
taxas próprias, e há isenções (por exemplo o IMT Jovem, para menores de 35 anos
na primeira habitação própria e permanente) que esta simulação não aplica.
Como se Calcula o IMT
O IMT paga-se uma vez, na compra. Não se confunde com o IMI, que é anual e se paga todos os anos enquanto se for dono do imóvel. Se a dúvida for essa, a distinção está em IMI e IMT: diferenças.
O IMT não é uma percentagem única sobre o preço da casa. É um imposto escalonado, calculado com uma taxa marginal e uma parcela a abater, o que faz com que a taxa efetiva seja sempre mais baixa do que a taxa do escalão em que a casa cai.
A fórmula é sempre a mesma:
IMT = valor tributável × taxa do escalão − parcela a abater
O Valor Sobre Que Incide o Imposto
Aqui está o erro que mais aparece em contas feitas à mão. O IMT não incide sobre o preço de compra. Incide sobre o maior de dois valores:
- o preço declarado na escritura;
- o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, que consta da caderneta predial e é atribuído pelas Finanças.
Na maioria das compras o preço é superior ao VPT e é esse que conta. Mas em imóveis reavaliados há pouco tempo, ou comprados abaixo do valor de mercado, acontece o contrário. Um exemplo concreto: numa habitação própria e permanente comprada por 200.000€ mas com um VPT de 260.000€, o imposto calcula-se sobre os 260.000€ e são 4.200€ de IMT a mais do que a conta feita sobre o preço. É dinheiro que aparece na liquidação e que ninguém contava.
Por isso o simulador tem um campo para o VPT. Se o deixar em branco calcula sobre o preço, mas vale a pena ir buscar o número à caderneta predial antes de fechar o orçamento.
As Taxas de IMT em 2026
As taxas estão no artigo 17.º do Código do IMT e são atualizadas todos os anos. Há duas tabelas para habitação, conforme o destino do imóvel.
Habitação Própria e Permanente (Continente)
| Valor sobre que incide | Taxa marginal | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até 106.346€ | 0% | não aplicável |
| De 106.346€ a 145.470€ | 2% | 2.126,92€ |
| De 145.470€ a 198.347€ | 5% | 6.491,02€ |
| De 198.347€ a 330.539€ | 7% | 10.457,96€ |
| De 330.539€ a 660.982€ | 8% | 13.763,35€ |
| De 660.982€ a 1.150.853€ | 6% (taxa única) | não aplicável |
| Acima de 1.150.853€ | 7,5% (taxa única) | não aplicável |
Habitação Secundária ou Para Arrendamento (Continente)
| Valor sobre que incide | Taxa marginal | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até 106.346€ | 1% | não aplicável |
| De 106.346€ a 145.470€ | 2% | 1.063,46€ |
| De 145.470€ a 198.347€ | 5% | 5.427,56€ |
| De 198.347€ a 330.539€ | 7% | 9.394,50€ |
| De 330.539€ a 633.931€ | 8% | 12.699,89€ |
| De 633.931€ a 1.150.853€ | 6% (taxa única) | não aplicável |
| Acima de 1.150.853€ | 7,5% (taxa única) | não aplicável |
Repare nas duas últimas linhas de cada tabela. Acima de 660.982€ na habitação própria, e de 633.931€ na secundária, deixa de haver escalões: aplica-se uma taxa única sobre o valor todo, sem parcela a abater. Isso cria um degrau, e é a razão pela qual comprar por pouco mais do que esse limite pode custar mais imposto do que comprar mesmo em cima dele.
Outros Imóveis
- Prédios rústicos (terrenos agrícolas ou florestais): 5%, taxa plana;
- Outros prédios urbanos (lojas, escritórios, armazéns, terrenos para construção): 6,5%, taxa plana;
- Adquirente domiciliado em regime fiscal claramente mais favorável: 10%.
O Imposto de Selo Soma-se Sempre
Além do IMT há o Imposto de Selo da transmissão onerosa, à taxa de 0,8% sobre o mesmo valor tributável. Não tem escalões nem isenção por valor: mesmo quem não paga um cêntimo de IMT por ficar no primeiro escalão paga os 0,8% de Selo.
Numa casa de 250.000€ para habitação própria são 2.000€ só de Selo, a somar ao IMT. É uma parcela que desaparece com frequência das contas iniciais e que depois falta.
⚠️ Atenção: este Imposto de Selo de 0,8% é o da transmissão, e não se confunde com o Imposto de Selo sobre o crédito habitação, que é outro e incide sobre o montante financiado.
Um Exemplo do Princípio ao Fim
Um casal compra um apartamento por 250.000€ para habitação própria e permanente. O VPT na caderneta predial é de 190.000€, portanto o valor tributável é o preço, 250.000€, por ser o maior dos dois.
250.000€ cai no escalão dos 198.347€ aos 330.539€, com taxa de 7% e parcela a abater de 10.457,96€:
- IMT: 7% de 250.000€ = 17.500€, menos 10.457,96€ = 7.042,04€;
- Imposto de Selo: 0,8% de 250.000€ = 2.000€;
- Total de impostos na escritura: 9.042,04€.
A taxa efetiva de IMT é de 2,8%, e não os 7% do escalão. É por isso que a conta rápida de multiplicar o preço pela taxa do escalão dá sempre um número muito acima do real, e assusta sem razão.
Se o mesmo apartamento fosse comprado para arrendar, o IMT subia para 8.105,50€, porque a tabela da habitação secundária tem parcelas a abater mais baixas. São mais 1.063,46€ pela mesma casa e pelo mesmo preço. A diferença de tratamento não acaba na escritura: o IMI da segunda habitação também tem regras próprias, e é anual.
Quanto Custa em Cada Faixa de Preço
Para habitação própria e permanente no continente, esta é a conta feita para os preços mais comuns. A coluna da taxa efetiva é a que interessa para orçamentar, e é sempre bastante inferior à taxa do escalão.
| Preço da casa | IMT | Taxa efetiva | Imposto de Selo | Total |
|---|---|---|---|---|
| 100.000€ | 0,00€ | 0% | 800,00€ | 800,00€ |
| 150.000€ | 1.008,98€ | 0,7% | 1.200,00€ | 2.208,98€ |
| 200.000€ | 3.542,04€ | 1,8% | 1.600,00€ | 5.142,04€ |
| 250.000€ | 7.042,04€ | 2,8% | 2.000,00€ | 9.042,04€ |
| 300.000€ | 10.542,04€ | 3,5% | 2.400,00€ | 12.942,04€ |
| 350.000€ | 14.236,65€ | 4,1% | 2.800,00€ | 17.036,65€ |
| 400.000€ | 18.236,65€ | 4,6% | 3.200,00€ | 21.436,65€ |
| 500.000€ | 26.236,65€ | 5,2% | 4.000,00€ | 30.236,65€ |
Uma regra prática que se tira desta tabela: entre os 200.000€ e os 400.000€, que é onde cai a maioria das compras, conte com 2,5% a 5,5% do preço em impostos de escritura. Abaixo dos 106.346€ o IMT é zero e sobra apenas o Selo.
Quem Está Isento de IMT
Há isenções, e algumas são substanciais. As mais comuns:
IMT Jovem
Jovens até aos 35 anos que comprem a primeira habitação própria e permanente têm isenção de IMT e de Imposto de Selo até um limite de valor, com o excedente tributado pela tabela normal. A medida foi criada pelo Decreto-Lei n.º 48-A/2024, de 25 de julho, e está em vigor desde 1 de agosto de 2024.
Como os limites de valor são atualizados anualmente e as condições de acesso têm detalhe (nomeadamente quanto a quem seja dependente para efeitos de IRS), o simulador em cima não aplica esta isenção. Confirme os valores em vigor no Portal das Finanças antes de contar com ela.
A isenção costuma andar de mãos dadas com as condições especiais de financiamento para quem compra a primeira casa. Reunimos essas condições no guia do crédito habitação jovem.
Prédios Para Revenda
Quem compre um imóvel para revenda, e exerça essa atividade de forma habitual, pode ficar isento de IMT desde que o revenda no prazo de três anos. Se não o fizer, o imposto torna-se devido.
Reabilitação Urbana
Aquisições de imóveis destinados a reabilitação urbanística podem beneficiar de isenção, dependendo do enquadramento do imóvel e do regulamento da câmara municipal. As regras variam de município para município.
Quando e Como se Paga
O IMT e o Imposto de Selo pagam-se antes da escritura, e o comprovativo do pagamento é exigido no ato. Sem ele, o notário não celebra a escritura.
O procedimento é este:
- Submeter a declaração Modelo 1 do IMT no Portal das Finanças, ou presencialmente num serviço de finanças;
- A Autoridade Tributária emite a liquidação com o valor a pagar;
- Pagar por referência multibanco, homebanking ou ao balcão;
- Guardar o comprovativo e levá-lo à escritura.
A liquidação tem validade limitada. Se a escritura se atrasar muito, pode ser preciso repetir o processo.
Açores e Madeira
As regiões autónomas têm tabelas próprias, com escalões e taxas diferentes das do continente. O simulador desta página usa as tabelas do continente. Quem compre nos Açores ou na Madeira deve confirmar as taxas regionais aplicáveis antes de fechar contas.
Perguntas Frequentes
Quem Paga o IMT, o Comprador ou o Vendedor?
Paga o comprador, porque o imposto incide sobre a aquisição e não sobre a venda. Ao vendedor pode caber tributação de mais-valias em sede de IRS, que é outra coisa. Explicámos o caso com mais detalhe em quem paga o IMT, o comprador ou o vendedor.
Como Calcular o Valor de IMT a Pagar?
Multiplique o valor tributável, que é o maior entre o preço e o VPT, pela taxa do escalão correspondente, e subtraia a parcela a abater desse escalão. O simulador no topo desta página faz a conta e mostra as parcelas que usou, para poder conferir.
Qual é o Valor do IMT?
Depende do preço, do destino do imóvel e da região. Na habitação própria e permanente no continente não se paga IMT até 106.346€, e a partir daí a taxa efetiva sobe progressivamente: cerca de 0,7% numa casa de 150.000€, 2,8% numa de 250.000€ e 4,6% numa de 400.000€. O Imposto de Selo de 0,8% acresce sempre.
Paga-se IMT na Compra de Terreno?
Sim. Um terreno para construção é um prédio urbano e paga IMT à taxa plana de 6,5%. Um terreno agrícola ou florestal é um prédio rústico e paga 5%. Em nenhum dos casos se aplicam as tabelas escalonadas da habitação.
O IMT é Dedutível no IRS?
Não. O IMT não é uma despesa dedutível no IRS. É, no entanto, um encargo que acresce ao valor de aquisição para efeitos de cálculo de mais-valias quando o imóvel for vendido mais tarde, o que reduz a mais-valia tributável nessa altura. Guarde o comprovativo.
Há IMT na Herança ou na Doação?
Não. O IMT incide sobre transmissões onerosas, ou seja, aquelas em que há um preço. Numa herança ou numa doação não há IMT. Há, isso sim, Imposto de Selo sobre as transmissões gratuitas, com um regime próprio e com isenções para os familiares mais próximos. As regras são diferentes das desta página e devem ser confirmadas caso a caso.
Fontes
As taxas usadas neste simulador constam do artigo 17.º do Código do IMT, na redação dada pela Lei n.º 73-A/2025, de 30 de dezembro (Orçamento do Estado para 2026), alterado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio. As parcelas a abater constam do Ofício Circulado n.º 40129/2026, de 6 de janeiro, da Autoridade Tributária e Aduaneira.
Esta página é informativa e a simulação é uma estimativa. A liquidação que conta é a emitida pela Autoridade Tributária.
