Está a considerar comprar uma segunda habitação? Esta decisão de investimento vem acompanhada de muitos aspetos a considerar – entre eles, o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis). Neste artigo, vamos explicar-lhe tudo o que necessita de saber sobre as diferenças nos impostos relativos ao IMI de segunda habitação e ao IMI de primeira habitação.
O Que é o IMI?
O IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) é uma taxa anual cobrada pelas Câmaras Municipais. Esta taxa incide sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) – o valor a que o imóvel está registado nas Finanças.
Todos os anos é definido, pelo Governo, um intervalo de valores possíveis e, dentro desse intervalo, cada autarquia tem a liberdade de definir o IMI a cobrar, sendo que a receita reverte a favor das Câmaras Municipais.
O Que Saber Sobre o IMI da Segunda Habitação
Ao contrário da primeira habitação, que beneficia de algumas isenções ou reduções de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), a segunda habitação — seja para férias, lazer ou rendimento — não usufrui de benefícios fiscais associados à residência permanente.
Primeira vs. Segunda Habitação: Diferença Fiscal
Primeira Habitação
Destina-se à residência habitual e permanente do proprietário e/ou agregado familiar. Pode beneficiar de isenção temporária de IMI (por 3 anos) caso o valor patrimonial tributário (VPT) e o rendimento coletável do agregado estejam dentro dos limites definidos por lei.Segunda Habitação
Refere-se a imóveis para uso ocasional (ex: casa de férias) ou colocados no mercado de arrendamento. Neste caso, não há qualquer isenção de IMI — o imposto será sempre aplicado com base no VPT determinado pelas Finanças.
IMI Agravado: Quando é que se aplica?
O IMI pode ser agravado nos seguintes casos:
Imóveis devolutos: Se a câmara municipal verificar que o imóvel se encontra desocupado há mais de 1 ano, pode aplicar uma taxa agravada até 6 vezes o valor base do IMI.
Imóveis em ruínas ou degradados: Podem estar sujeitos a majorações semelhantes, como forma de pressão para recuperação dos edifícios.
Áreas de pressão urbanística: Nalguns municípios, é possível haver agravamento adicional até 10 vezes a taxa normal se o imóvel devoluto estiver em zona com forte carência habitacional (medida facultativa e dependente do município).
🔍 Importante: Se tiver uma segunda habitação destinada ao arrendamento, mesmo que o imóvel não seja ocupado permanentemente, não será considerado devoluto, desde que esteja devidamente declarado como tal e afeto à atividade.
Como Calcular o Valor do IMI da Segunda Habitação?
O IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) é calculado com base numa fórmula simples:
IMI = Valor Patrimonial Tributário (VPT) × Taxa de IMI
Mas atenção: há vários elementos que influenciam esse cálculo — desde a localização do imóvel até ao número de dependentes. Vamos explicar cada um.
1. Valor Patrimonial Tributário (VPT)
O VPT é o valor que a Autoridade Tributária atribui ao imóvel, com base em critérios como área, localização, idade do prédio, e tipo de construção. Pode consultá-lo:
No Portal das Finanças
Ou na Caderneta Predial do imóvel
2. Taxa de IMI
As taxas de IMI são definidas anualmente por cada município, dentro de um intervalo estabelecido por lei:
| Tipo de imóvel | Intervalo legal da taxa de IMI |
|---|---|
| Prédios urbanos | 0,30% a 0,45% (regra geral) |
| Prédios rústicos | 0,80% (fixo) |
🗓️ Nota: O IMI é pago no ano seguinte ao ano fiscal de referência. Por exemplo, o IMI de 2023 diz respeito ao ano de 2022.
Pode consultar a taxa específica da sua autarquia no Portal das Finanças – Taxas de IMI por município (menu “Cidadãos > Consultar > Património > Taxas de IMI”).
3. Localização Geográfica
Como cada câmara municipal define a sua própria taxa, a localização tem impacto direto no valor a pagar. Por isso, antes de comprar uma segunda habitação, verifique a taxa de IMI aplicada no concelho em questão — a diferença entre municípios pode ser significativa.
4. Benefício por Número de Dependentes
Mesmo tratando-se de uma segunda habitação, poderá beneficiar de desconto no IMI se a autarquia assim o permitir. Desde 2017, as câmaras podem conceder reduções com base no número de filhos dependentes:
| Número de dependentes | Redução possível (máximo) |
|---|---|
| 1 dependente | -20€ |
| 2 dependentes | -40€ |
| 3 ou mais dependentes | -70€ |
⚠️ Atenção: Este benefício não é automático nem garantido. Depende da decisão anual de cada câmara municipal.
5. Tipo de Imóvel
O tipo de imóvel também influencia o IMI:
Prédio urbano (ex: apartamento ou moradia): sujeito às taxas variáveis definidas pelo município
Prédio rústico (ex: terreno agrícola): sujeito à taxa fixa de 0,8%
💡 Exemplo prático
Imagine que tem uma segunda habitação em Setúbal, com VPT de 120.000€ e taxa de IMI de 0,38%:
IMI = 120.000€ × 0,0038 = 456€
Se tiver 2 filhos dependentes e a câmara conceder o benefício, poderá ter uma redução de até 40€, pagando 416€.
Posso Conseguir um Valor de IMI Mais Baixo para a Segunda Habitação?
Sim, é possível reduzir o valor do IMI — embora as opções sejam limitadas no caso da segunda habitação. A principal forma de o fazer é através da reavaliação do Valor Patrimonial Tributário (VPT).
Quando faz sentido pedir uma reavaliação?
O imóvel está sobreavaliado (ex: o VPT é superior ao valor de mercado atual);
Houve alterações no imóvel que possam desvalorizar o seu valor (ex: degradação);
O coeficiente de localização ou construção foi alterado recentemente pela AT.
📝 Nota importante: O VPT não é atualizado automaticamente com base em flutuações do mercado. Se suspeita que o valor atribuído está desajustado, pode simular no Portal das Finanças e solicitar uma reavaliação gratuita a cada 3 anos.
⚠️ No entanto, tenha em atenção que o pedido de reavaliação pode resultar num valor mais alto caso a AT conclua que o imóvel vale mais do que o indicado anteriormente.
O IMI da Segunda Habitação Tem Isenção?
Não. A isenção de IMI aplica-se apenas à habitação própria e permanente, e mesmo assim apenas em certos casos (ex: VPT até 125.000€ e rendimento coletável até 153.300€, segundo os critérios em vigor).
Para a segunda habitação, o pagamento de IMI é obrigatório.
Quando se paga o IMI?
O IMI é cobrado anualmente e pode ser pago de três formas, consoante o montante total:
| Montante Total de IMI | Forma de Pagamento |
|---|---|
| Até 100€ | Pagamento único em maio |
| Entre 100€ e 500€ | Em duas prestações – maio e novembro |
| Superior a 500€ | Em três prestações – maio, agosto, novembro |
🔔 Dica: Active as notificações eletrónicas no Portal das Finanças para não perder prazos.
Perguntas Frequentes sobre o IMI da Segunda Habitação
🔹 Se tiver duas casas, posso escolher qual é a minha habitação permanente?
Sim. Cabe ao proprietário indicar, junto da Autoridade Tributária, qual das habitações será considerada a residência permanente. Essa escolha influencia os benefícios fiscais a que poderá aceder, nomeadamente isenções de IMI.
🔹 Posso deduzir o IMI no IRS?
Não. O IMI não é dedutível em sede de IRS para particulares, mesmo que a segunda habitação esteja afeta a arrendamento. No entanto, se o imóvel estiver registado como atividade empresarial (ex: Alojamento Local em nome de empresa), poderá haver deduções em sede de IRC ou contabilidade simplificada.
🔹 Quem paga o IMI se eu arrendar a minha segunda habitação?
O IMI é sempre da responsabilidade do proprietário, mesmo que o imóvel esteja arrendado. Pode, no entanto, refletir esse custo no valor da renda, desde que respeite os limites legais.
🔹 O IMI é o mesmo para terrenos para construção?
Depende. Terrenos classificados como prédio urbano para construção estão sujeitos à taxa de IMI entre 0,30% e 0,45%, definida pelo município. Já terrenos agrícolas ou sem viabilidade construtiva são normalmente considerados prédios rústicos, com taxa fixa de 0,80%.
🔹 E se herdar uma segunda habitação? Tenho de pagar IMI logo?
Sim. A partir do momento em que o imóvel é registado em seu nome, passa a ser responsável pelo pagamento do IMI. Pode também, se fizer sentido, declarar essa habitação como permanente (se não tiver outra atribuída como tal).
🔹 É possível vender uma segunda habitação com IMI em atraso?
Sim, mas o IMI em dívida transita com o imóvel, ou seja, o comprador poderá ser responsabilizado pelo pagamento. Por isso, antes de fechar o negócio, é fundamental pedir uma certidão de dívida fiscal e garantir que tudo está regularizado.
Pronto para o Investimento?
Agora que já conhece os principais aspectos do IMI sobre a segunda habitação — desde o cálculo até à possibilidade de redução e isenção — está mais preparado para tomar uma decisão consciente.
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