O IMI e o IMT confundem-se pelo nome, e a diferença entre eles cabe numa linha:
O IMT paga-se uma vez, quando compra. O IMI paga-se todos os anos, enquanto for dono.
Um é o preço de entrada, o outro é a renda que se paga ao município para sempre. Quem está a fazer contas para comprar casa precisa de perceber os dois, porque entram na conta em momentos diferentes e um deles não se financia.
IMI e IMT: A Diferença Em Tabela
| IMI | IMT | |
|---|---|---|
| Nome completo | Imposto Municipal sobre Imóveis | Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis |
| Quando se paga | Todos os anos | Uma vez, antes da escritura |
| Quem paga | Quem for dono a 31 de dezembro do ano anterior | O comprador |
| Sobre o quê | O Valor Patrimonial Tributário (VPT) | O maior entre o preço e o VPT |
| Quem define a taxa | Cada câmara municipal, dentro dos limites da lei | A lei, por escalões nacionais |
| Quando é pago | Maio, ou em prestações até novembro | Antes da escritura, sem excepção |
| Pode ser financiado? | Não se aplica, é anual | Não. Sai do bolso no dia |
⭐ O ponto que mais gente descobre tarde: o IMT não entra no crédito habitação. O banco financia a casa, não o imposto. Quem chega à escritura sem esse dinheiro de lado não faz escritura.
Para saber quanto é no seu caso, use o nosso simulador de IMT e Imposto de Selo: faz a conta com as tabelas em vigor e mostra as parcelas que usou.
Pagam-se os Dois?
Sim, e em alturas diferentes. Comprar uma casa em março significa:
- Antes da escritura, em março: paga o IMT e o Imposto de Selo da transmissão;
- Em maio do ano seguinte: recebe o primeiro aviso de IMI, porque a 31 de dezembro já era o dono;
- Todos os maios seguintes: IMI outra vez, enquanto o imóvel for seu.
⚠️ Atenção à regra dos 31 de dezembro. Quem é dono nessa data paga o IMI do ano inteiro, mesmo que venda a casa em janeiro. É por isso que numa venda no início do ano é o vendedor, e não o comprador, que recebe a nota de cobrança meses depois.
O IMI, Em Detalhe
O IMI incide sobre o Valor Patrimonial Tributário do imóvel, que é o valor atribuído pela Autoridade Tributária e que consta da caderneta predial. Não é o preço de mercado, e costuma ser bastante inferior a ele.
Quem Define a Taxa
A taxa é decidida por cada câmara municipal, dentro de um intervalo fixado por lei, e é revista anualmente. Daí que a mesma casa, com o mesmo VPT, pague valores diferentes conforme o concelho. Os prédios rústicos têm uma taxa própria, fixa.
É o único dos dois impostos onde a localização muda a conta por decisão política local, e vale a pena confirmar a taxa do concelho antes de comprar, sobretudo em imóveis de valor alto onde a diferença de décimas se traduz em centenas de euros por ano.
Quando e Como se Paga
O IMI paga-se em maio, e o número de prestações depende do valor:
| Valor do IMI | Pagamento |
|---|---|
| Até 100€ | Uma prestação, em maio |
| Mais de 100€ e até 500€ | Duas prestações: maio e novembro |
| Mais de 500€ | Três prestações: maio, agosto e novembro |
Mesmo quem paga em prestações paga sempre a primeira em maio. Pode também liquidar tudo de uma vez logo no primeiro aviso.
Isenções de IMI
Há duas, e são bastante diferentes uma da outra.
Isenção Temporária, Até Três Anos
Destina-se a habitação própria e permanente e exige que o VPT não ultrapasse 125.000€. Há também um limite ao rendimento colectável do agregado familiar, que está indexado aos escalões de IRS e por isso é actualizado todos os anos. Confirme o valor em vigor no Portal das Finanças antes de contar com a isenção.
Isenção Permanente, Para Rendimentos Baixos
Aplica-se enquanto se mantiverem as condições, e é mais apertada:
- VPT do imóvel até 66.500€;
- Rendimento bruto anual do agregado até 2,3 vezes o valor anual do IAS, o Indexante dos Apoios Sociais.
Com o IAS de 2026 fixado em 537,13€, a conta é 537,13€ × 14 meses × 2,3, o que dá 17.295,59€ de rendimento bruto anual como tecto.
Confirme sempre os valores do ano no Portal das Finanças: o IAS é revisto anualmente e o limite acompanha-o.
Se Achar o IMI Alto
O IMI depende do VPT, e o VPT pode ser reavaliado. Se o valor atribuído estiver desajustado face à realidade do imóvel, pode pedir uma reavaliação no Portal das Finanças. É o caminho para baixar o imposto de forma legítima, e mexe na base de cálculo em vez de discutir a taxa, que não é negociável.
No caso de imóveis que não sejam a habitação própria, as regras têm particularidades próprias, e reunimo-las em IMI da segunda habitação.
O IMT, Em Detalhe
O IMT é escalonado: aplica-se uma taxa marginal ao valor tributável e subtrai-se uma parcela a abater, o que faz com que a taxa efectiva seja sempre inferior à taxa do escalão.
Três coisas que decidem a conta:
- O valor tributável é o maior entre o preço da escritura e o VPT. É o erro número um de quem faz a conta de cabeça, porque quase toda a gente usa só o preço;
- O destino do imóvel muda a tabela. Habitação própria e permanente tem uma tabela mais favorável do que habitação secundária ou para arrendamento;
- O Imposto de Selo de 0,8% soma-se sempre, mesmo a quem não pague um cêntimo de IMT por ficar no primeiro escalão.
As tabelas completas, com escalões, taxas e parcelas a abater, e a conta feita para si, estão no simulador de IMT e Imposto de Selo.
IMT Jovem
Jovens até aos 35 anos que comprem a primeira habitação própria e permanente podem beneficiar de isenção de IMT e de Imposto de Selo até um limite de valor, com o excedente tributado pela tabela normal. Como os limites são actualizados anualmente e as condições de acesso têm detalhe, confirme-os no Portal das Finanças antes de contar com a isenção.
IMI e IMT Em Terrenos
Os terrenos pagam os dois impostos, mas nenhuma das tabelas da habitação se lhes aplica, e é aqui que a conta feita por analogia com uma casa dá sempre errado.
Primeiro é preciso saber com que tipo de terreno se está a lidar, porque a classificação decide tudo:
- Terreno para construção: é um prédio urbano, apesar de não ter nada construído em cima. É a classificação que apanha a maioria das pessoas de surpresa;
- Terreno agrícola ou florestal: é um prédio rústico.
No IMT
Nenhum dos dois entra nos escalões da habitação. Aplica-se uma taxa plana: os prédios rústicos são tributados a 5% e os outros prédios urbanos, onde entram os terrenos para construção, a 6,5%.
Repare no que isto significa: um terreno para construção de 100.000€ paga 6.500€ de IMT, enquanto uma habitação própria e permanente do mesmo valor não pagaria nada, por ficar no primeiro escalão. Não há escalão isento nos terrenos. E o Imposto de Selo de 0,8% soma-se na mesma.
No IMI
A taxa também difere: os prédios rústicos têm uma taxa própria fixada por lei, enquanto os terrenos para construção seguem o intervalo dos prédios urbanos, com a taxa concreta decidida pela câmara municipal do concelho.
⚠️ Um terreno para construção parado custa dinheiro todos os anos. É um erro comum comprar terreno a pensar em construir «mais tarde» sem contar com o IMI anual até lá, que num terreno urbano de valor apreciável não é uma quantia simbólica.
E os Outros Custos de Comprar Casa
O IMT e o IMI são os dois impostos com nome próprio, mas não são tudo o que se paga:
- Imposto de Selo da transmissão: 0,8% sobre o mesmo valor do IMT, sempre devido;
- Imposto de Selo do crédito: se houver financiamento, incide sobre o montante do empréstimo e é diferente do anterior;
- Escritura e registo: os custos do notário ou do Casa Pronta, e o registo predial;
- Custos do banco: avaliação do imóvel, comissões de dossiê e os seguros exigidos.
⚠️ Estes custos não se financiam. Somados à entrada, são a razão pela qual muita gente com crédito aprovado descobre, no fim, que ainda lhe falta dinheiro. Contá-los antes evita a surpresa, e é o que separa uma taxa de esforço que fecha no papel de uma que fecha na vida real.
Uma Regra de Bolso Para Orçamentar
Para habitação própria e permanente no continente, entre os 200.000€ e os 400.000€, que é onde cai a maioria das compras, conte com 2,5% a 5,5% do preço só em IMT mais Imposto de Selo. A isso somam-se escritura, registo e custos do banco.
Não é uma estimativa vaga: sai directamente das tabelas em vigor, e o simulador dá-lhe o número exacto do seu caso em vez do intervalo.
Perguntas Frequentes
Qual a Diferença Entre IMI e IMT?
O IMT paga-se uma única vez, na compra do imóvel, e incide sobre o maior entre o preço e o VPT. O IMI paga-se todos os anos, enquanto se for proprietário, e incide sobre o VPT. Um é custo de aquisição, o outro é custo de posse.
Quem Paga o IMI no Ano Em Que Compro a Casa?
Paga quem for proprietário a 31 de dezembro do ano a que o imposto respeita. Se comprar em março, o IMI desse ano é seu e chega em maio do ano seguinte. Se comprar em janeiro, o IMI do ano anterior é do vendedor, mesmo que a nota chegue quando a casa já é sua.
O IMI e o IMT São Impostos Diretos?
Ambos são impostos directos: incidem sobre o património e sobre quem o detém ou adquire, e não sobre o consumo. Desenvolvemos o tema em o IMI é imposto direto ou indireto.
Paga-se IMT Numa Herança?
Não. O IMT incide sobre transmissões onerosas, ou seja, aquelas em que há um preço. Numa herança ou numa doação não há IMT, mas há Imposto de Selo sobre as transmissões gratuitas, com regime e isenções próprias. O IMI, esse, passa a ser devido por quem herdar, a partir do momento em que for o proprietário.
O IMI Pode Baixar?
Pode, por duas vias: se a câmara municipal reduzir a taxa do concelho, ou se o VPT do imóvel for reavaliado em baixa. A primeira não depende de si; a segunda pede-se no Portal das Finanças.
Quanto Vou Pagar de IMT Nesta Casa?
Depende do valor, do destino do imóvel e da tabela aplicável. O simulador de IMT e Imposto de Selo faz a conta com as tabelas em vigor, soma o Imposto de Selo de 0,8% e mostra a linha de cálculo, para poder conferir.
